Sự thay đổi lớn trong thị trường bất động sản đang đến gần khi các luật mới về đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở có hiệu lực vào ngày 1/8/2024. Những quy định mới được kỳ vọng sẽ mang đến một cuộc chơi “công bằng” hơn, sàng lọc thị trường và tạo cơ hội cho những người có năng lực thực sự.
Thị trường chỉ dành cho người đủ năng lực
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, nhận định thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng trong 20 năm qua. Tuy nhiên, từ năm 2018-2019, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu chững lại, một phần do những vấn đề pháp lý. Hiện nay, có hơn 1.200 dự án với tổng giá trị trên 30 tỷ USD đang chờ rà soát, đánh giá và thanh tra.
Để giải quyết tình trạng này, Chính phủ và Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng. Ông Đính khẳng định mục tiêu của các luật mới là thống nhất quy định về sử dụng đất đai, loại bỏ chồng chéo, mâu thuẫn, nhằm tạo môi trường đầu tư minh bạch, rõ ràng và thúc đẩy năng lực thực tế của thị trường.
Với những thay đổi này, Ông Đính khẳng định, kỷ nguyên “tay không bắt giặc” đã kết thúc. Thị trường bất động sản giờ đây minh bạch và thực chất hơn, đòi hỏi năng lực thực sự từ nhà đầu tư, khách hàng và doanh nghiệp. Việc “đón sóng” hay “lướt sóng ảo” sẽ không còn hiệu quả khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.
Luật mới, cuộc chơi mới
Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 1/8/2024, mang đến nhiều quy định mới tạo ra một cuộc chơi tốt hơn. Thay vì khung giá đất, Luật Đất đai 2024 sẽ sử dụng bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Điều này giúp thông tin về giá đất minh bạch, rõ ràng, đảm bảo tính công bằng và sòng phẳng trong thị trường.
Bên cạnh đó, các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài cũng sẽ tạo ra một cuộc chơi hấp dẫn hơn trong thời gian tới.
Chuyên nghiệp hóa, hướng đến thị trường bất động sản bền vững
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, đồng tình với quan điểm của ông Đính và cho rằng hệ thống luật mới sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản. Luật mới tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các quy định mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án mới, được triển khai. Luật Đất đai 2024 yêu cầu các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng phải thông qua đấu giá, đấu thầu, đòi hỏi năng lực tài chính, kỹ thuật và kinh nghiệm từ nhà đầu tư. Ông Đỉnh dự báo, thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu, với phân khúc sản phẩm ngày càng chuyên nghiệp hơn.
Hai bài toán nan giải cho doanh nghiệp bất động sản
Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, cho biết tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa phục hồi đáng kể so với 5 năm qua. Ông dự đoán thị trường sẽ phục hồi chậm trong 1-2 năm tới, do những tác động tích cực từ pháp lý và chính sách cần thời gian để thẩm thấu.
Hiện nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với hai bài toán lớn:
-
- Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn: Các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng…
-
- Đội vốn: Quá trình định giá doanh nghiệp, tập trung thu thập quỹ đất, pháp lý ách tắc dẫn đến nhiều dự án đội vốn 20-30% so với ban đầu, gây khó khăn cho chủ đầu tư trong việc phát triển dự án.
Đại diện FiinRatings nhận định, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình phục hồi. Bên cạnh việc thông thoáng về pháp lý, doanh nghiệp cũng cần chủ động giải quyết các vấn đề tài chính nội tại.
Luật mới về đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở hứa hẹn sẽ mang đến một cuộc chơi công bằng hơn, sàng lọc thị trường và tạo cơ hội cho những người có năng lực thực sự. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với những thách thức trong việc tiếp cận nguồn vốn và xử lý vấn đề đội vốn. Việc thích nghi với những thay đổi này sẽ là chìa khóa cho sự thành công trong tương lai.
