Từ ngày 1/8/2024, Nghị định 96/2024/NĐ-CP/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, đặt dấu chấm hết cho tình trạng “bán lúa non” dự án bất động sản (BĐS) đã tồn tại suốt thời gian qua. Siết chặt quy định về nhà ở hình thành trong tương lai, ký kết hợp đồng mua bán và đặt cọc, Nghị định 96/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ là “cú hích” mạnh mẽ, đảm bảo an toàn, minh bạch cho thị trường và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Những quy định mới của Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Được xây dựng dựa trên cơ sở Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Nghị định 96/2024/NĐ-CP tập trung vào việc bịt kín các kẽ hở pháp lý, ngăn chặn tình trạng lợi dụng lòng tin của khách hàng để trục lợi.
Minh bạch thông tin dự án
Nghị định 96/2024/NĐ-CP đưa ra quy định “cứng rắn” đối với các giao dịch bất động sản. Trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào (bán, cho thuê, chuyển nhượng…), doanh nghiệp BĐS bắt buộc phải công khai đầy đủ thông tin dự án trên website của doanh nghiệp, ban quản lý dự án hoặc sàn giao dịch BĐS.
Thông tin bắt buộc phải công khai được quy định chi tiết, bao gồm:
- Loại hình BĐS: Căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự…
- Vị trí: Địa chỉ chính xác, vị trí trên bản đồ…
- Quy hoạch liên quan: Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch sử dụng đất…
- Quy mô: Tổng diện tích, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ…
- Tiến độ thi công: Hình ảnh thực tế, tiến độ thi công từng hạng mục…
- Thực trạng pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng…
- …
Quy định này được kỳ vọng sẽ ngăn chặn hiệu quả tình trạng vẽ dự án “ma”, bán đất nền trên giấy như vụ việc Alibaba từng gây chấn động dư luận. Người mua nhà sẽ được tiếp cận thông tin đầy đủ, minh bạch, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt.
Xác nhận đủ điều kiện trước khi mở bán
“Điểm sáng” nổi bật của Nghị định 96/2024/NĐ-CP chính là quy định về việc xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua.
Hồ sơ pháp lý để được xem xét xác nhận bao gồm:
- Quyền sử dụng đất: Đã có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Hồ sơ dự án: Đã được phê duyệt đầy đủ, bao gồm cả báo cáo đánh giá tác động môi trường.
- Thiết kế bản vẽ thi công: Đã được phê duyệt, phù hợp với quy hoạch được duyệt.
- Giấy phép xây dựng: Đã được cấp phép bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng nhu cầu sử dụng.
- …
Việc này nhằm đảm bảo dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, nghĩa vụ tài chính về đất đai, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ trước khi được phép mở bán, tránh tình trạng huy động vốn khi dự án còn “treo”, gây thiệt hại cho người mua nhà.
Giới hạn tiền đặt cọc
Nghị định 96/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ ràng về mức tiền đặt cọc tối đa khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, không vượt quá 5% giá bán. Đây là một điểm cộng lớn, giúp bảo vệ người mua nhà, tránh rủi ro mất một khoản tiền lớn khi dự án gặp sự cố, tranh chấp hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
Giao dịch qua sàn và thanh toán minh bạch
Nhằm siết chặt quản lý, Nghị định 96/2024/NĐ-CP yêu cầu tất cả các loại hợp đồng kinh doanh BĐS phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch được cấp phép. Việc thanh toán cũng phải thực hiện minh bạch qua tài khoản ngân hàng, tránh tình trạng “tiền trao cháo múc”, khó kiểm soát dòng tiền, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Lợi ích thiết thực từ Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Thanh lọc thị trường, loại bỏ “cò mồi”, đầu cơ
Theo ông Nguyễn Văn Cường – Trưởng ban Điều hành Hội Môi giới BĐS Đồng Nai, Nghị định 96/2024/NĐ-CP sẽ là “cú hích” giúp thanh lọc thị trường, loại bỏ những “tay ngang”, đầu cơ thổi giá, làm nhiễu loạn thị trường. Từ đó, thị trường BĐS sẽ minh bạch, lành mạnh hơn, thu hút nhà đầu tư chân chính.
Hạn chế rủi ro cho khách hàng
Việc siết chặt điều kiện giao dịch giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho người mua nhà, tránh rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang” khi mua phải dự án “ma”, dự án pháp lý không rõ ràng.
Phát triển thị trường minh bạch, bền vững
Nghị định 96/2024/NĐ-CP tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, góp phần hình thành thị trường BĐS minh bạch, hoạt động theo đúng quy luật, hướng đến sự phát triển bền vững, tăng cường niềm tin cho người mua nhà và nhà đầu tư.
Việc ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ giúp người dân nâng cao nhận thức, cảnh giác hơn khi tham gia giao dịch BĐS, tìm hiểu kỹ thông tin dự án, năng lực chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định, tránh trở thành nạn nhân của các chiêu trò “bán lúa non”.
Với những quy định chặt chẽ, Nghị định 96/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt lớn cho thị trường BĐS, hướng đến sự phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững, mang đến “miền đất hứa” an toàn cho người mua nhà.
