Thị trường bất động sản phía Nam những tháng cuối năm 2024 đang “ấm” lên với tâm lý “tranh thủ” mua bất động sản của người mua trước khi giá bán bật tăng trở lại. Tuy nhiên, giao dịch vẫn chưa thực sự đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Trong khi căn hộ vẫn là “điểm sáng” thu hút sự quan tâm lớn từ người mua, thì nguồn cung mới khan hiếm khiến giá bán khó có khả năng giảm nhiệt.
Căn hộ dẫn đầu lượt quan tâm nhưng người mua vẫn “so đo” về giá
Phân khúc căn hộ tuy đã “hạ nhiệt” so với đầu năm 2024 nhưng vẫn giữ vững vị thế “thỏi nam châm” của thị trường bất động sản phía Nam với thanh khoản tốt nhất và nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt là tại TP.HCM.
- Cung không đủ cầu: Theo báo cáo của DKRA Group (quý 2/2024), có 126 dự án căn hộ mở bán với khoảng 14.538 căn, lượng tiêu thụ tăng vọt 88% so với quý trước và 82% so với cùng kỳ năm 2023. Dự báo tình trạng cung không đủ cầu sẽ tiếp tục diễn ra đến cuối năm nay.
- Mức độ quan tâm tăng: Báo cáo của Batdongsan.com.vn (quý 3/2024) cho thấy, mức độ quan tâm tới căn hộ tăng 24%, giá bán trung bình tại TP.HCM dao động từ 45 – 130 triệu đồng/m2 và tỷ lệ hấp thụ đang ở mức khá tích cực.
- Giá cho thuê “leo thang”: Chịu tác động của mùa cao điểm cho thuê và giá bán tăng, giá thuê căn hộ trung bình đã tăng từ 10 triệu đồng/căn/tháng lên 11 triệu đồng/căn/tháng chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm 2024.
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường căn hộ vẫn chưa thực sự “bùng nổ”. Người mua vẫn rất thận trọng “so đo” về giá bán, ưu tiên lựa chọn các dự án có giá bán hợp lý (khoảng 45 – 50 triệu đồng/m2), pháp lý minh bạch, hoàn thiện và đặc biệt ưu tiên những dự án căn hộ đã hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao. Trong khi đó, các dự án cao cấp có giá bán cao vẫn đang gặp khó khăn trong việc thu hút khách hàng.
Nguồn cung căn hộ mới khan hiếm, khó giảm giá
Trong khi người mua mong muốn giá bán giảm, thì phía chủ đầu tư lại đang phải “gồng mình” trước nhiều áp lực khiến việc giảm giá bán gần như là bất khả thi:
- Luật mới “siết” chặt hơn: Các chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều quy định nghiêm ngặt hơn về pháp lý, thủ tục, tiêu chuẩn dự án…, dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao và tác động trực tiếp lên giá bán sản phẩm.
- Nguồn cung mới “khan hiếm”: Luật mới và những vướng mắc về pháp lý dự án khiến nguồn cung mới ra thị trường ngày càng khan hiếm, tạo lợi thế cho bên bán trong việc duy trì mức giá.
- Chi phí đầu vào tăng phi mã: Giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, đặc biệt là tiền sử dụng đất liên tục tăng cao là gánh nặng lớn đối với chủ đầu tư, buộc họ phải tính toán cẩn thận để đảm bảo lợi nhuận cho dự án.
Giải pháp hiện tại cho các chủ đầu tư là điều chỉnh giá bán một cách hợp lý theo thực tế thị trường, đồng thời áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, ưu đãi hấp dẫn nhằm hỗ trợ người mua tiếp cận sản phẩm dễ dàng hơn.
Giá căn hộ liên tục tăng phi mã
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định: “Giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng liên tục trong vài năm trở lại đây và liên tục thiết lập các mặt bằng giá mới.” Theo ông, nguyên nhân chính là do sự lệch pha giữa cung – cầu, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp trở lên trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, tạo nên áp lực tăng giá không thể kháng cự.
Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành được dự báo sẽ tiếp tục thúc đẩy giá bất động sản gia tăng trong thời gian tới. Bài toán cân đối nguồn vốn cho các dự án cũng trở nên thách thức hơn khi luật mới quy định mức đặt cọc không quá 5% tổng giá trị bất động sản. Điều này cho thấy, việc kỳ vọng giá bất động sản giảm trong ngắn hạn là điều rất khó xảy ra.
Lời khuyên cho nhà đầu tư: Thị trường bất động sản phía Nam cuối năm 2024 đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức. Người mua cần thận trọng, nắm bắt kỹ thông tin, lựa chọn thời điểm và phân khúc phù hợp để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả. Chủ đầu tư cần chủ động thích ứng với luật mới, tối ưu hóa chi phí, đa dạng hóa sản phẩm và áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt để thu hút khách hàng.
