Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến những thay đổi đáng kể về quy định phân lô, bán đất nền. Điều này khiến thị trường bất động sản rục rịch, đặc biệt là phân khúc đất nền, và đặt ra nhiều thách thức cho người mua.
Tránh những khu vực được quy định cấm phân lô
Luật Kinh doanh bất động sản 2024 đã siết chặt quy định về phân lô bán nền, mở rộng phạm vi cấm đối với các khu vực đô thị. Cụ thể, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền sẽ bị cấm ở 105 thành phố và thị xã, tăng 81 địa phương so với quy định cũ.
Những khu vực bị cấm phân lô bán nền theo Luật mới:
- Các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3: Luật cũ chỉ cấm phân lô tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt và loại 1 trực thuộc trung ương. Luật mới mở rộng phạm vi cấm lên đến đô thị loại 3, khiến nhiều khu vực đô thị phát triển trở nên hạn chế trong việc phân lô bán nền.
- Khu vực đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở: Đây là một quy định mới được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản 2024, nhằm đảm bảo việc phân lô bán nền được quản lý chặt chẽ hơn, tránh tình trạng đầu cơ đất nền.
Luật sư Mậu Thương (Đoàn luật sư TP.HCM) chia sẻ: “Trước đây, luật Đất đai 2013 chỉ giới hạn cấm phân lô bán nền ở các phường của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 trực thuộc trung ương hoặc những khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 đã nới rộng phạm vi cấm, khiến người mua đất nền cần thận trọng hơn trong việc lựa chọn khu vực đầu tư.”
Yêu cầu xây dựng nhà sau khi mua đất
Luật Kinh doanh bất động sản 2024 yêu cầu bên nhận chuyển nhượng đất phân lô phải xây dựng nhà ở. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng mua đất nền để đầu cơ, góp phần thúc đẩy phát triển hạ tầng và nhà ở. Tuy nhiên, luật chưa cụ thể về cách thức và thời hạn xây dựng, khiến người mua vẫn còn nhiều băn khoăn.
Luật sư Mậu Thương nhận định: “Quy định này áp dụng cho các dự án nhà ở, khu đô thị tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3, nhưng không hạn chế đối với trường hợp địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để cho người dân xây dựng nhà ở. Do vậy, đất đấu giá vẫn có thể mua để đầu tư kinh doanh hoặc tạo lập nhà ở.”
Kiểm tra kỹ pháp lý để tránh rủi ro lừa đảo, tranh chấp
Để tránh rủi ro lừa đảo, tranh chấp khi mua đất nền phân lô, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý của lô đất trước khi quyết định giao dịch. Luật sư Nguyễn Vân Trường (Đoàn luật sư TP.HCM) khuyến cáo:
Xác định rõ ràng chủ đầu tư, kiểm tra giấy phép dự án và nội dung hợp đồng chuyển nhượng có đầy đủ, hợp pháp. Bên cạnh đó, cần kiểm tra sổ đỏ của lô đất, xác định rõ ràng quyền sở hữu, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và tình trạng pháp lý của đất (có tranh chấp hay không, có bị thế chấp hay không).
Yêu cầu chủ đầu tư dự án phải có giấy phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền từ UBND cấp tỉnh, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch. Cuối cùng, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định, đây là bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi của người mua, giúp tránh rủi ro phát sinh trong quá trình giao dịch.
Luật chồng chéo, quy hoạch chưa đồng bộ
Hiện nay, luật Đất đai và luật Xây dựng có nhiều điểm chồng chéo, đặc biệt là về quy hoạch xây dựng. Điều này khiến người mua đất gặp khó khăn trong việc xác định đất đã có sổ đỏ nhưng có được phép xây nhà hay không.
Tránh mua đất sổ đỏ chung
Mua đất sổ đỏ chung là điều tối kỵ trong bất động sản, tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp. Sổ đỏ chung thường ghi chung diện tích của nhiều lô đất, khiến việc xác định diện tích từng lô đất khi chia nhỏ gặp khó khăn theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, sổ đỏ chung thường không thể hiện rõ ràng vị trí từng lô đất, gây khó khăn trong việc xác định ranh giới, vị trí xây dựng. Hơn nữa, mọi hoạt động liên quan đến đất, từ xây dựng, khai thác đến chuyển nhượng, đều cần sự đồng ý của tất cả người đồng sở hữu, gây cản trở trong việc thực hiện các hoạt động trên đất.
Khi cần bán gấp, người mua đất sổ đỏ chung thường bị ép giá do phải thương lượng với nhiều người đồng sở hữu, dẫn đến khó khăn trong việc bán với giá thị trường.
Lời khuyên cho người mua đất
- Nên tìm hiểu kỹ thông tin về pháp lý của đất nền phân lô: Tham khảo thông tin từ nhiều nguồn, đặc biệt là từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên – Môi trường, UBND xã.
- Kiểm tra xem đất có phù hợp với quy hoạch xây dựng hay không: Xác định rõ ràng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của khu vực, tránh trường hợp mua đất không được phép xây dựng nhà.
- Ưu tiên mua đất đã có sổ đỏ riêng: Sổ đỏ riêng đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng, tránh rủi ro tranh chấp.
- Tham khảo ý kiến của chuyên gia bất động sản hoặc luật sư trước khi quyết định mua: Chuyên gia sẽ giúp bạn phân tích rủi ro, đưa ra lời khuyên phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình.
Luật Kinh doanh bất động sản 2024 mang đến nhiều thay đổi trong việc phân lô, bán nền, đòi hỏi người mua phải cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn đất nền. Việc nắm rõ các quy định mới, kiểm tra kỹ pháp lý và lựa chọn những dự án uy tín là điều cần thiết để tránh rủi ro trong đầu tư bất động sản.
