Những phiên đấu giá đất sôi động tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức thời gian qua đã dấy lên làn sóng tranh luận trái chiều. Mức giá trúng đấu giá tăng phi mã, có nơi cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm khiến dư luận không khỏi băn khoăn về tính minh bạch của thị trường và nguy cơ “bong bóng” bất động sản.
Dòng tiền “rót” mạnh vào đất đấu giá
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc số lượng người tham gia đấu giá đất tăng mạnh là điều dễ hiểu trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung đất sạch.
- “Cơn khát” đất sạch: Đất đấu giá là loại hình đất “sạch”, minh bạch về pháp lý, không dính tranh chấp, đã có sổ đỏ, hạ tầng hoàn thiện, sẵn sàng xây dựng, đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của giới đầu tư.
- Luật mới siết chặt phân lô, bán nền: Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi) có hiệu lực từ tháng 7/2023, trong đó đáng chú ý là quy định cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, khiến nguồn cung đất nền dự án “nhỏ giọt” trong khi nhu cầu đầu tư, mua ở thực vẫn ở mức cao, từ đó tạo nên “lực hút” mạnh mẽ với đất đấu giá.
Giá đất đấu giá tăng phi mã là “bất thường” hay “hợp lý”?
Liệu mức giá trúng đấu giá đất tăng “phi mã” thời gian qua là “bất thường” hay phản ánh “lẽ tự nhiên” của thị trường? Theo VARS, có nhiều yếu tố “tiếp lửa” cho “cơn sốt” giá đất đấu giá:
Giá khởi điểm mở đường cho việc “nhảy giá”
Việc áp dụng hệ số K nhân với bảng giá đất (thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường) khiến giá khởi điểm đất đấu giá thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế. Điều này vô tình tạo “khoảng trống” để giới đầu cơ táo bạo “nhảy giá”, đẩy giá trúng lên cao.
Tâm lý “săn lùng” của giới đầu tư
Số tiền cọc thấp (chỉ từ 100 – 200 triệu đồng), cùng tâm lý “săn lùng” đất “sạch”, kỳ vọng “lướt sóng” kiếm lời cao đã “tiếp lửa” cho nhiều nhà đầu tư “xuống tiền” mạnh tay, bất chấp mức giá được đẩy lên “trên trời”.
Nguy cơ từ “bong bóng” đất đấu giá
VARS cảnh báo, việc giá đất đấu giá tăng “nóng” trong khi thiếu vắng những biện pháp kiểm soát hiệu quả có thể “thổi bùng” “bong bóng” bất động sản, kéo theo hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng.
Thứ nhất, giá BĐS nói chung sẽ bị đẩy lên cao, “xa vời” giấc mơ an cư của người dân, đặc biệt là người trẻ, thu nhập thấp. Thứ hai, thị trường đối mặt nguy cơ hình thành “cơn sốt” ảo, khi giá đất tại khu vực vùng ven “bất ngờ” ngang bằng, thậm chí “vượt mặt” cả khu vực trung tâm.
Điều này kích thích tâm lý đầu cơ, tạo “sóng” giả tạo, gây nguy hiểm cho toàn thị trường, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Nguy hiểm hơn, khi thị trường “hạ nhiệt”, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng”, “thổi giá” sẽ từ bỏ, để lại những khu đất bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Giải pháp nào cho thị trường ổn định và lành mạnh?
Để “hạ nhiệt” thị trường đất đấu giá, đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh, VARS đề xuất một số giải pháp đồng bộ và quyết liệt. Cụ thể, cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ, xử lý nghiêm minh các hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo “sóng” ảo, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và nhà đầu tư chân chính.
Bên cạnh đó, cần thay đổi căn bản tư duy “mua đất để dành”, “lướt sóng” kiếm lời, thay vào đó là hướng đến việc phát triển bất động sản theo hướng bền vững, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.
Cần nghiên cứu, áp dụng chính sách thuế “hợp lý”, trong đó có thể áp thuế cao hơn với người sở hữu nhiều bất động sản, giao dịch ngắn hạn hay để đất hoang nhằm “ngăn chặn” đầu cơ, đồng thời khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích.
Bên cạnh những nỗ lực của cơ quan chức năng trong việc hoàn thiện chính sách, cơ chế kiểm soát, cần có sự chung tay của cộng đồng bất động sản và toàn xã hội. Trong đó, điều quan trọng là thay đổi nhận thức của người dân về việc đầu tư bất động sản, hướng đến sự bền vững và lành mạnh của thị trường, góp phần cho sự phát triển kinh tế – xã hội chung của đất nước.
